Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge
n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali
in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.
Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio
2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di sei mesi
il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”. La legge di
bilancio 2023 proroga ulteriormente di un anno le agevolazioni “prima casa under 36”.
In cosa consistono
La norma prevede i seguenti benefici:
- per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di
registro, ipotecaria e catastale - per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro,
ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari
all’Iva corrisposta al venditore.
Il credito d’imposta può essere
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle
successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di
acquisizione del credito - utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in
base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato - utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice
tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021)
- esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la
costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche
quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.
A chi spettano
Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:
non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non
superiore a 40.000 euro annui.
L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno
precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un
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L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni – GENNAIO 2023
documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a
descrivere la situazione economica del nucleo familiare.
Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020; per gli
atti stipulati nel 2023, l’ISEE è quello del 2021.
ATTENZIONE
Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell’articolo 3 del DPCM n. 159/2013)
dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte
salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo.
L’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di
presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.
Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo
familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU
ordinaria è consentito far ricorso all’ISEE corrente.
Si tratta dei casi di:
sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa
interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari
diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 25% del reddito familiare
complessivo
diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 20% della situazione
patrimoniale.
L’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola
componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione
del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente
patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al
31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU.
In ogni caso, se intervengono variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione
dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla
variazione.
Per informazioni più dettagliate in merito all’ISEE corrente si veda il messaggio INPS n.
3155 del 21 settembre 2021.
Come chiarito nella circolare n. 12/2021 dell’Agenzia delle entrate, l’ISEE si applica anche
agli atti di compravendita soggetti a Iva.
I requisiti sopra indicati vanno ad aggiungersi a quelli già stabiliti per usufruire
dell’agevolazione “prima casa” (descritti nel capitolo 4). In sintesi, è necessario che
l’acquirente:
abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in
cui si trova l’immobile
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L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni – GENNAIO 2023
dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il
coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime
di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal
coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è
necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo
acquisto.
I requisiti oggettivi
Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento
sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle
seguenti categorie catastali:
A/2 (abitazioni di tipo civile)
A/3 (abitazioni di tipo economico)
A/4 (abitazioni di tipo popolare)
A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
A/6 (abitazione di tipo rurale)
A/7 (abitazioni in villini)
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale,
classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito),
C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte),
limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa
di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione
principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità
temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione
appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in
ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti
comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà),
il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto,
uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.
