La cessione dei fabbricati e degli immobili è tassata solamente se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.
Tassazione per chi vende un immobile
Chi vende un fabbricato può scegliere se aderire alla tassazione ordinaria o all’imposta sostitutiva. Nel primo caso, la plusvalenza che si genera tra l’acquisto e la vendita viene sommata agli altri redditi della persona fisica e viene tassata attraverso le normali aliquote Irpef. Nel caso dell’imposta sostitutiva invece, il guadagno che si ottiene dalla vendita di un immobile subirà una tassazione a parte: nello specifico del 26% a partire dal 2020. Tale imposta si applica solamente per le plusvalenze generate da una vendita entro i cinque anni dalla costruzione dell’immobile e/o se la cessione è avvenuta a titolo oneroso.
Chi sceglie l’imposta sostitutiva deve recarsi dal notaio e formalizzare il tutto nell’atto di vendita. In seguito, sarà il notaio stesso ad occuparsi del versamento della somma dovuta e a comunicare all’Agenzia delle Entrate tutte le informazioni relative alla compravendita.
Tabella tassazione ordinaria per vendita immobile entro 5 anni o seconde case
Tasse per chi vende casa entro 5 anni dall’acquisto la prima casa
Si tratta fondamentalmente di perdere i benefici “prima casa” e rimettersi alla tassazione Irpef in caso di plusvalenza: in buona sostanza si deve pagare il 26% della differenza tra il prezzo di vendita e costo dell’immobile – Per costo si intende il prezzo di acquisto con in aggiunta eventuali lavori di manutenzione e/o ristrutturazione purché documentati.
Ci sono dei casi in cui tale importo non è dovuto: in buona sostanza si è esentati da ogni forma di tassazione sulla vendita, anche nel caso in cui essa avvenga a meno di 5 anni dal suo acquisto:
- proprietario o un tuo familiare hai usufruito dell’immobile come abitazione principale – ovvero come luogo di residenza anagrafica – nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita;
- acquisito l’immobile tramite successione ereditaria;
- ricevuto l’immobile in donazione – In questo caso è necessario che siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa.
- entro 12 mesi dalla vendita dell’immobile acquisti un altro, dichiarandolo sempre “prima casa” e portandoci la residenza.
Tasse per chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto
Quando metti in vendita la prima casa una volta trascorsi 5 anni dall’acquisto non hai alcun obbligo di pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di nessun’altra forma di imposta.
Anche nel caso tu abbia usufruito di agevolazioni fiscali come il bonus prima casa, non dovrai pagare nessuna tassa sulla vendita della casa dopo 5 anni dal suo acquisto. La scadenza del quinquennio ti permette di rivendere la proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni o rischiare salate sanzioni.
Tasse sulla vendita di una casa ereditata
Quando si ha in eredità una casa si pagano le imposte solamente nel caso in cui la vendita avvenga prima dei 5 anni: in questo caso la tassazione sarà solamente pari al 5% della plusvalenza generata.
Se invece la casa ottenuta in eredità viene venduta dopo i cinque anni, allora non si dovrà pagare alcuna imposta sul guadagno ottenuto.
Attenzione: se non c’è un unico erede, affinché si possa vendere l’immobile, è necessario il consenso di tutti.
